Bouwen en Wonen

3.1 | Bouwen voor starters en middeninkomens 

Het kan niemand ontgaan zijn dat we gebukt gaan onder een woningcrisis. Nederland komt op dit moment 405.000 woningen tekort. Veel starters, gezinnen en ouderen kunnen geen huis vinden. Er moeten minstens 100.000 woningen per jaar gebouwd worden om dit op te lossen. De grote lijnen van het ruimtelijk beleid worden in Den Haag uitgezet, maar de echte keuzes worden lokaal gemaakt. De gemeenteraad heeft daarmee de kans én de verantwoordelijkheid om richting te geven aan de uitvoering. Dat vraagt om een duidelijke visie: wat willen we bereiken, hoe gaan we dat doen en waar precies? 

Tegelijk zijn we ook eerlijk: Maassluis gaat de woningnood niet oplossen. Maassluis is niet vol, maar het wordt wel erg druk. We erkennen dat er grenzen zitten aan onze groeimogelijkheden. Het aantal woningen en inwoners stijgt, maar ons grondgebied groeit niet mee. We moeten daarom efficiënt met ons grondgebied omgaan en zorgen voor een realistische en gezonde balans tussen wonen, werken en recreëren. Dat betekent ook dat we niet elke groene postzegel kunnen volbouwen. 

Leefbaar Maessluys wil inzetten op evenwichtige en duurzame verdichting. Herstructurering van bestaande verouderde buurten heeft daarbij prioriteit. Onze focus ligt op het bouwen van huur- en koopwoningen in het middensegment, voor een sterke en draagkrachtige middenklasse die onze stad draaiende houdt. 

3.2 | Geen voorrang voor statushouders op sociale huurwoningen 

Een gemeente bepaalt zelf welke groepen voorrang krijgen bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Sinds 1 juli 2017 behoren asielzoekers met een verblijfsvergunning niet langer tot de groep die automatisch recht heeft op voorrang. Toch heeft het huidige college ervoor gekozen deze regeling te behouden, waardoor statushouders voorrang hebben op Maassluizers die al jarenlang wachten op een woning. Leefbaar Maessluys vindt dit onrechtvaardig en wil dat de voorrang voor statushouders op sociale huurwoningen wordt afgeschaft. Nieuwkomers sluiten wat ons betreft netjes achteraan in de rij. Bij de uitvoering van de landelijke taakstelling zetten we maximaal in op lokale beleidsvrijheid en bestuurlijke druk. 

3.3 | Behoud van de starterslening 

Leefbaar Maessluys wil de starterslening als aanvullende lening op de reguliere hypotheek behouden. Deze lening geldt voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw en kan het verschil overbruggen tussen de woningprijs en de maximale hypotheek die een koper kan krijgen. De grens voor de starterslening moet gelijklopen met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens, zodat meer woningen in aanmerking komen voor starters. 

3.4 | Maximaal 30% sociale huur 

Volgens de Wet versterking regie volkshuisvesting moet minimaal 30% van alle nieuwbouwwoningen bestaan uit sociale huurwoningen. Wat Leefbaar Maessluys betreft, is 30% de maximale bovengrens. Veel mensen vallen namelijk tussen wal en schip: zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een hypotheek te kunnen krijgen. Voor deze groep willen wij meer ruimte creëren. Onze woningvoorraad moet een evenwichtige mix vormen van het lage, midden- en hoge segment. Zo bevorderen we de doorstroming en behouden we voldoende ruimte voor een sterke en draagkrachtige middenklasse. 

3.5 | Onderzoek naar lokale huisvestingsverordening 

De Huisvestingswet geeft elke gemeente de mogelijkheid om een huisvestingsverordening op te stellen. Daarin staat hoe de gemeente de beschikbare woningen verdeelt. Door de huidige regionale verordening is de instroom uit Rotterdam te groot. Leefbaar Maessluys wil daarom een lokale huisvestingsverordening, zodat we zoveel mogelijk van onze eigen inwoners kunnen huisvesten. Momenteel zit de gemeente Ridderkerk in hetzelfde traject om uit de regionale verordening te stappen. Wij volgen die ontwikkeling nauwlettend. 

3.6 | Evenwichtige verdichting rondom de Koningshoek 

Er is een groot tekort aan woningen, maar dat betekent niet dat elke groene postzegel volgebouwd kan worden. De bevolkingsdichtheid in Maassluis behoort al tot de hoogste van Nederland. De geplande verdichting rondom de Koningshoek en station Maassluis West moet daarom evenwichtig plaatsvinden. Wij stellen het maximumaantal nieuwbouwwoningen binnen dit project vast op 350 - volgens de gebiedsvisie - met een focus op het betaalbare middensegment en een streven naar maximaal 30% sociale huur. Als bij de uitwerking van de gebiedsvisie blijkt dat dit aantal leidt tot te veel hoogteaccenten of een te hoge parkeerdruk, herzien wij de gebiedsvisie. Het maximumaantal bouwlagen wordt afgestemd op de omgeving, waarbij De Merellaar aan de Merellaan als uitgangspunt dient. Dit project laat zien dat bouwen mogelijk is zonder de menselijke maat te verliezen. Kwaliteit en leefbaarheid gaan altijd vóór kwantiteit. 

3.7 | Verbeter de samenwerking tussen gemeente, inwoners en bouwer 

De realisatie van een gemiddeld woningbouwproject duurt 8 tot 10 jaar. Dat moet en kan veel sneller. Door de samenwerking tussen bewoners, bouwers en gemeente al bij het eerste initiatief te faciliteren voorkomen we bezwaarprocedures en versnellen we de woningbouw. We hebben bij het project station Maassluis West en omgeving de gevolgen gezien van een slecht participatiebeleid door het college. In onze omgevingsvisie stellen we duidelijke en langjarige doelen vast, maar we zijn ook flexibel in de uitwerking. Zo blijft er ruimte voor ideeën van inwoners en profiteren we van de kennis en kunde van de bouwsector. 

3.8 | Invoering van opkoopbescherming 

Leefbaar Maessluys wil meer doen tegen malafide huisjesmelkers en speculanten die starters en doorstromers verdringen op de woningmarkt. De druk op de woningmarkt is overal voelbaar: steeds meer mensen hebben moeite om een betaalbare woning te vinden, terwijl iedereen recht heeft op een fijne en betaalbare plek om te wonen. 

Om starters en mensen met een middeninkomen meer kans te geven op een koopwoning, willen wij dat de gemeente een opkoopbescherming invoert volgens het principe ‘verhuren mag niet, tenzij’. Met zo’n regeling mag een woning alleen onder strikte voorwaarden en met een vergunning worden verhuurd. Wie zich niet aan de regels houdt, kan een boete krijgen van minstens €20.000. 

3.9 | Invoering van een anti-speculatiebeding 

Niet alleen malafide huisjesmelkers, maar ook speculanten moeten worden geweerd van de woningmarkt. Daarom wil Leefbaar Maessluys een anti-speculatiebeding invoeren met een termijn van vijf jaar. Dit houdt in dat de eigenaar een woning pas na minimaal vijf jaar mag doorverkopen, zodat winstbejag en snelle doorverkoop worden ontmoedigd en woningen behouden blijven voor bewoners. 

3.10 | Uitbreiding van de zelfbewoningsplicht 

In Maassluis geldt momenteel een zelfbewoningsplicht voor alle erfpachtwoningen. Dat betekent dat een koper verplicht is de woning zelf te bewonen. Leefbaar Maessluys vindt deze maatregel echter nog niet afdoende om malafide pandjesbazen effectief aan te pakken. Daarom willen wij de zelfbewoningsplicht uitbreiden naar alle koopwoningen in het lage en middensegment, evenals naar nieuwbouwhuizen, tot een maximum van de NHG-grens (€450.000). Daarbij geldt een kettingbeding, zodat de zelfbewoningsplicht ook bij doorverkoop van kracht blijft en niet vervalt voor nieuwe kopers. 

3.11 | Actieve aanpak van ‘scheefwonen’ 

We werken nauw samen met woningbouwcorporaties om scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming te stimuleren. Scheefwoners zijn huishoudens met een te hoog inkomen die in een sociale huurwoning wonen, terwijl deze woningen niet voor deze doelgroep bedoeld zijn. Bij deze aanpak zetten we ook de doorstroommakelaar in. 

3.12 | We betrekken bouw- en infrabedrijven vroegtijdig bij projecten 

We ontlasten de ambtelijke organisatie door bouw- en infrabedrijven al in een vroeg stadium mee te laten denken over oplossingen voor de gemeentelijke bouwopgave. Door te investeren in publiek-private samenwerkingen en het werken met de uitgangspunten van de regionale versnellingstafels zullen complexe ruimtelijke opgaven sneller worden gerealiseerd. 

3.13 | We voorkomen hoge projectkosten door stapeling van eisen 

Duurzame projecten moeten ook te realiseren zijn. Goed bedoelde lokale wensen op het gebied van duurzaamheid die boven op wettelijke regelgeving worden geëist, zorgen soms voor een ongewenst effect: projecten worden onbetaalbaar of te risicovol en worden niet uitgevoerd. We zijn daarom kritisch op lokale eisen boven op wat wettelijk verplicht is. Samen met ondernemers onderzoeken we aan de voorkant wat mogelijk is. Zo ontstaan duurzame én realiseerbare projecten. We maken gebruik van de beschikbare instrumenten om een helder en betaalbaar project op te stellen. In de grond-, weg- en waterbouw (GWW) biedt de Aanpak - Duurzaam GWW hiervoor handvatten. 

3.14 | Inzetten op realistische verduurzaming van de gebouwde omgeving 

Bouw- en infrabedrijven kunnen gemeentelijke opdrachtgevers helpen de energietransitie mogelijk te maken door in te zetten op verduurzaming van scholen, instellingen en gemeentelijk vastgoed. De gemeente werkt toe naar een gebiedsgerichte ontheffing op basis van een soortenmanagementplan. Ook maken we de verduurzaming van woningen zoveel mogelijk vergunningsvrij. 

3.15 | In aanbestedingen wegen we duurzame bouwtechnieken mee 

We laten bij de gunning van projecten duurzaamheid, netbewust bouwen, klimaatadaptiviteit en natuurinclusiviteit meewegen. Bouw- en infrabedrijven krijgen de kans zich hierop echt te onderscheiden. De top 25 duurzame aanbesteders laten zien hoe overheden dit kunnen doen, zonder daarbij onnodige hoge kosten te maken. In de ontwerpfase liggen de grootste duurzaamheidskansen. Met bouw- en infrabedrijven werken we in de keten samen om tot een optimale oplossing te komen. 

3.16 | Wonen op maat voor onze senioren 

De vergrijzing in Maassluis ligt boven het landelijke gemiddelde en heeft directe gevolgen voor het huisvestingsbeleid. Leefbaar Maessluys ziet die vergrijzing niet als een probleem, maar vindt wel dat de doorstroming op de woningmarkt beter kan. Veel senioren wonen tegen hun zin in een te grote eengezinswoning en kunnen moeilijk doorstromen naar een geschikte huur- of koopwoning. Leefbaar Maessluys wil dat de gemeente hierover nieuwe afspraken maakt, zodat ook deze senioren eenvoudig kunnen verhuizen naar een passende, levensloopbestendige woning, zonder dat ouderen geconfronteerd worden met hogere lasten. 

3.17 | Onderzoek naar het realiseren van het Knarrenhof-concept 

Leefbaar Maessluys wil het perspectief op seniorenhuisvesting verbreden en niet uitsluitend focussen op de bouw van aanleunwoningen. De gemeente moet daarom, samen met projectontwikkelaars en de Stuurgroep Knarrenhof Waterweg, serieus onderzoeken of het Knarrenhof-concept in Maassluis kan worden gerealiseerd. Dit woonconcept - dat uitgaat van kleinschalig, sociaal en levensloopbestendig wonen. 

3.18 | Een blijvend aanbod van pauzewoningen 

Pauzewoningen zijn tijdelijke woningen die onder specifieke voorwaarden beschikbaar worden gesteld aan mensen in een kwetsbare situatie - bijvoorbeeld bij een scheiding of voor mensen met psychische, sociale, medische of financiële problemen. Leefbaar Maessluys wil dat het huidige aanbod behouden blijft en indien mogelijk wordt uitgebreid, zodat deze woningen maximaal twaalf maanden kunnen worden verhuurd. 

3.19 | Inzetten op sociaal-ruimtelijke herstructurering 

Maassluis is vrijwel volledig volgebouwd. Dit betekent dat nieuwbouw vooral mogelijk is via geleidelijke herstructurering op de lange termijn. Voor de braakliggende gronden rond winkelcentrum Koningshoek en een deel van de Kapelpolder liggen al visies klaar. Daarnaast wil Leefbaar Maessluys prioriteit geven aan Palet (Sluispolder-Oost), de Componistenbuurt en de Bloemenbuurt. 

3.20 | Geen nieuwbouw in de Aalkeetpolder 

De woningnood maakt het verleidelijk om elk stukje grond vol te bouwen - zelfs de laatste stukjes groen. Maar Maassluis wordt daar niet leefbaarder van. Als elke gemeente haar grondgebied volledig zou volbouwen, leven we straks in een stenen jungle. Juist in en rond Maassluis moeten we de groene gebieden die we nog hebben, zorgvuldig koesteren en beschermen. Daarom is Leefbaar Maessluys tegen nieuwbouw in de Aalkeetpolder (het gebied tussen Maassluis en Vlaardingen). Nieuwe woningen moeten wat ons betreft vooral worden gerealiseerd binnen bestaande wijken, via herstructureringsprojecten met de nadruk op laagbouw en middelhoogbouw. 

3.21 | Voldoende parken en groenstroken behouden 

Mensen hebben behoefte aan natuur, en Maassluizers willen kunnen genieten van de groene zones die onze stad te bieden heeft - langs het Scheur, in onze parken en in de Aalkeetpolder. Leefbaar Maessluys wil dit groen behouden en de ruimtelijke samenhang daarvan, zoals goed te zien in de wijk Steendijkpolder, in stand houden. Daarnaast wil onze partij ruimte blijven bieden aan zelfbeheer door bewoners, bijvoorbeeld via de huidige Wijkdeals, waarmee inwoners zelf kunnen bijdragen aan meer groen in hun buurt. Waar nodig biedt de gemeente hierbij ondersteuning en faciliteiten. Zelfbeheer betekent echter niet dat de gemeente achterover kan leunen: zij blijft verantwoordelijk voor het maaien van gras en het verwijderen van onkruid op stoepen en openbare plekken. 

3.22 | Goede samenwerking tussen woonorganisaties 

Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in de leefbaarheid van wijken. Dat geldt niet alleen voor het onderhoud van woningen, maar ook voor hun preventieve rol bij het tegengaan van verpaupering. Een goede samenwerking tussen de gemeente, woningcorporaties, woonverenigingen en de VBBM blijft daarom van groot belang om de woonkwaliteit in Maassluis te behouden en te verbeteren. 

3.23 | Een toegankelijke openbare ruimte voor mensen met een beperking 

Maassluis moet voor iedereen goed toegankelijk zijn, ook voor mensen met een beperking. Samen met Belangengroep Inclusief Maassluis (BIM), bedrijven en instanties gaan we bestaande knelpunten voor mensen met een beperking inventariseren en oplossen. 

3.24 | Zorg voor ons cultureel en historisch erfgoed 

Leefbaar Maessluys hecht grote waarde aan het cultureel en historisch erfgoed van onze stad. In de afgelopen decennia zijn opeenvolgende gemeentebesturen helaas te slordig omgegaan met het behoud van karakteristieke gebouwen. Wij willen dat in de omgevingsvisie extra aandacht wordt besteed aan het beschermen van ons erfgoed en het historische karakter van Maassluis. Wij pleiten voor het toevoegen van een duidelijke ‘erfgoedvisie’, zodat ons verleden zichtbaar en herkenbaar blijft in het Maassluis van de toekomst. 

3.25 | Meer aandacht voor esthetische architectuur 

Leefbaar Maessluys hecht grote waarde aan esthetische kwaliteitsnormen bij nieuwbouwprojecten. Onze stad is in het verleden decennialang volgebouwd met karakterloze gebouwen. Gelukkig zien we de laatste jaren een positieve ontwikkeling: de waardering voor esthetische en herkenbare architectuur neemt toe. Veel huizen in het Wilgenrijk, de Kade en Het Balkon laten zien dat nieuwbouw wél mooi en passend kan zijn. Leefbaar Maessluys wil deze lijn voortzetten en de laatste betonnen dozen en andere bebouwing die afbreuk doet aan onze leefomgeving actief aanpakken. 

3.26 | Herstel en versterking van het beschermd stadsgezicht 

Een deel van het stadscentrum is aangewezen als beschermd stadsgezicht vanwege de hoge cultuurhistorische en architectonische waarde. Door oorlogsschade en de naoorlogse wederopbouw is de architectonische samenhang in dit gebied echter deels verloren gegaan. Veel naoorlogse bebouwing vormt een duidelijke breuk met het historische karakter. 

Leefbaar Maessluys wil bij toekomstige herontwikkelingen de traditionele architectuur als uitgangspunt hanteren. Op de lange termijn draagt dit bij aan een grotere samenhang en een versterking van het historische stadsbeeld. Deze ambitie vraagt om een aanscherping van de welstandscriteria. 

Daarnaast onderzoeken wij of deze welstandscriteria (deels) kunnen worden toegepast op nieuwbouwprojecten die direct grenzen aan het beschermd stadsgezicht. Door in deze overgangszones hogere architectonische eisen te stellen, kan een kwaliteitsimpuls worden gegeven aan het cultuurhistorische centrum, met het oog op toekomstige generaties. Zowel bij herontwikkeling binnen het gebied als bij aangrenzende nieuwbouw vormt de traditionele Maassluise School, Hollandse Stijl en de Kaap-Hollandse stijl een belangrijke inspiratiebron voor gevelontwerp en uitstraling, passend bij de historische identiteit van de stad.